Военная ипотека: особенности имущественного и личного страхования

17 лет в России действует накопительно-ипотечная система. С ее помощью военные могут купить квартиру или дом, которые будут оплачены с использованием госсредств. Рассмотрим такой вопрос, как страхование военной ипотеки.

Что такое военная ипотека и НИС?

Накопительно-ипотечная система обеспечения военнослужащих жильем (НИС) объединила в себе разнообразные финансовые инструменты и механизмы для приобретения жилья. Система предполагает накопление средств, их инвестирование с целью сохранения от инфляции и получения дополнительного дохода, который также используется военнослужащим. Программу запустили в 2005 году. Ее регулирует № 117 ФЗ от 2004 года.

Участниками системы могут стать все военнослужащие, заключившие свои первые контракты после 2005 года. Для большинства из них участие обязательно, для некоторых, в основном солдатов и сержантов, — добровольное.

Сначала по НИС у военнослужащего накапливаются средства за счет ежегодных взносов из бюджета и доходов от их инвестирования. Первые три года использовать средства нельзя, а дальше военнослужащий должен принять решение. Можно продолжить накапливать, преумножая средства за счет получения дохода от инвестирования, и использовать их впоследствии для приобретения жилья. Если накопленных средств к моменту принятия решения о приобретения жилья не хватает, можно обратиться в банк для оформления военной ипотеки, используя накопленные средства как первоначальный взнос.

Накопительно-ипотечная система обеспечения военнослужащих жильем (НИС) объединила в себе разнообразные финансовые инструменты и механизмы для приобретения жилья. Военной ипотекой банки называют целевые кредиты на покупку жилья, погашение которых осуществляет государство, пока военнослужащие проходят военную службу.

Погашение таких кредитов происходит ежемесячно равными платежами в размере 1/12 от утвержденного государством годового взноса, который в 2022 году составил 311 тыс. руб. (299 тыс. руб. в 2021 году) на одного участника. Управляет НИС и выплачивает ипотечные взносы ФГКУ «Росвоенипотека», находящееся в введении Минобороны.

Какое жилье можно купить по военной ипотеке?

Кредиты по военной ипотеке выдаются по условиям банков на основе единых требований стандарта ипотечного кредитования военнослужащих, утвержденного приказом Министра обороны РФ от 9 октября 2018 г. № 558.

Основные параметры кредита — это аннуитетный платеж и фиксированная процентная ставка. Максимальный срок кредита определяется оставшимся периодом до достижения военнослужащим предельного возраста прохождения военной службы — у большинства это 50 лет. Соответственно рассчитывается и максимальная сумма, которую может получить военнослужащий. Если оба супруга участвуют в НИС, то можно получить военную ипотеку совместно. По военной ипотеке разрешается покупать квартиру, частный жилой дом с землей или таунхаус, участвовать в долевом строительстве. Приобретение земли и строительство на ней дома недоступно военнослужащим с выслугой менее 20 лет, а имеющие такой стаж могут получить накопленные средства и использовать их на покупку земли и строительство дома.

Требования к жилью для военной ипотеки простые. Если военнослужащий хочет приобрести квартиру в строящемся доме, у застройщика должно быть разрешение на строительство и механизм обеспечения возврата средств. До недавнего времени таким механизмом выступали взносы застройщика в Фонд защиты прав дольщиков. Сейчас практически все застройщики перешли на механизм эскроу-счетов. Как и по «обычной» гражданской ипотеке, аккредитация застройщиков по программе «Военная ипотека» осуществляется банками.

Кредиты по военной ипотеке выдаются по условиям банков на основе единых требованиях стандарта ипотечного кредитования военнослужащих. Если военный покупает в ипотеку квартиру на вторичном рынке, к ней применяются обычные требования, как и по гражданской ипотеке. Часто банки отказываются кредитовать сделки в старых домах с высокой степенью износа или сделки, проводимые по доверенностям. Также квартира должна быть свободна от обременений и долгов по коммунальным платежам.

Отдельный дом с земельным участком по военной ипотеке можно купить, если в нем есть возможность прописаться. Участок тоже должен находиться в собственности. А вот купить дачу не получится. Приобретение долей в квартире или частном доме законодательством о НИС также не предусмотрено.

Накопления по военной ипотеке

Накопления состоят из взносов от государства и дохода от их инвестирования. Размер годового взноса одинаковый для всех военнослужащих и не зависит от званий, родов войск и выслуги лет. Ежегодно он увеличивается. В 2005 году, когда военную ипотеку запустили, годовая субсидия составляла 37 тыс. руб., 2010 году — уже 175 тыс. руб., 2020 году сумма достигла 288 тыс. руб. в год, или 24 тыс. руб. в месяц, 2021 году субсидия составляла 299 081 руб. в год, или 24 923 руб. в месяц, 2022 году — 311 044 руб., или 25 920 руб. в месяц. Размер накоплений на счете военнослужащего можно узнавать ежегодно в воинской части.

Как это работает?

Допустим, военнослужащий стал участником НИС в январе 2018 года. В январе 2021 года он решил взять в ипотеку двушку в новостройке за 4,3 млн руб., оформив кредит под 6% годовых на 20 лет. Максимальная сумма по кредиту для него составит порядка 3,5 млн руб. К моменту открытия ипотеки за три года на его счете накопилось более 800 тыс. руб. Этими деньгами он может оплатить около 20% стоимости квартиры. Месячный платеж составит 24 923 руб. (1/12 годового взноса за 2021 год).

Взнос растет ежегодно, а вот платеж за квартиру остается неизменным. Поскольку ФГКУ «Росвоенипотека» выплачивает именно 1/12 взноса, остаток с каждого ежемесячного платежа в последующие годы будет уходить на частичное досрочное погашение кредита.

Накопления состоят из взносов от государства и дохода от их инвестирования. Размер годового взноса одинаковый для всех военнослужащих независимо от званий, родов войск и выслуги лет. Ежегодно он увеличивается.

Кто может получить военную ипотеку?

На военную ипотеку могут рассчитывать только военные-контрактники. В обязательном порядке в НИС включаются:

• офицеры, выпустившиеся из военного образовательного учреждения и получившие первое звание после 1 января 2005 года;
• мичманы и прапорщики, которые пришли на службу после этой даты и отслужили три года;
• офицеры, которые вернулись на службу из запаса;
• солдаты, матросы, сержанты и старшины, поступившие на военную службу по контракту не позднее 1 января 2020 года и отслужившие три года.

Некоторые другие категории военнослужащих могут подать рапорт о включении в НИС в добровольном порядке. Напомним, что право на приобретение жилья наступает у военнослужащего через три года после вступления в НИС.

— Накопительно-ипотечная система — одна из важнейших форм социальной поддержки военнослужащих. Перевод обязательств государства перед военнослужащими в денежную форму в виде накопительно-ипотечной системы расширил возможности в приобретении жилья и позволил сотням тысяч семей военных решить жилищный вопрос с помощью государства и банков.

Система развивается в ногу со временем и уже доказала свою эффективность на деле и при этом постоянно совершенствуется. Сейчас участникам НИС на рынке жилья доступно почти все — от покупки квартиры на вторичном рынке до долевого участия в строительстве жилья с применением мер государственной поддержки, а также покупка жилого дома и земельного участка, на котором он расположен. Кроме того, и это, пожалуй, самое важное, пользуясь возможностями НИС, военнослужащий располагает полной самостоятельностью от выбора стратегии (копить средства или приобретать жилье) до выбора региона и населенного пункта независимо от места прохождения военной службы, потребительских свойств и качества жилья.

Военнослужащие при приобретении жилья наравне с обычными гражданами могут использовать все существующие механизмы государственной поддержки семей с детьми, начиная от материнского капитала до выплаты на третьего или последующих детей в размере 450 тыс. руб. А при приобретении жилья в новостройках получают ипотеку также по пониженным ставкам.

В какие банки обращаться?

Ставка по военной ипотеке по обычным программам начинается с 6,75%. Предоставляют военную ипотеку 13 банков:

1. Промсвязьбанк.
2. Сбербанк.
3. ВТБ.
4. Банк «Дом.РФ».
5. «Открытие».
6. Россельхозбанк.
7. «Россия».
8. «Зенит».
9. Севергазбанк.
10. «Санкт-Петербург».
11. Газпромбанк.
12. РНКБ.
13. Абсолют Банк.

Пять банков из списка предоставляют военнослужащим с двумя и более детьми льготную семейную ипотеку по ставке около 5%. Ставка на приобретение жилья в новостройках по программам господдержки — около 6%.

Могут ли отказать?

У банка есть право отказать военнослужащему в военной ипотеке, равно как и любому другому гражданину в любом другом кредите. Чаще всего банк принимает такое решение, если у человека плохая кредитная история, уже имеется крупный кредит или ипотека. Все же процент одобрений кредитов по военной ипотеке существенно выше, чем по гражданской, утверждают в «Росвоенипотеке».

Рефинансирование

С 2018 года доступно рефинансирование военной ипотеки под более низкий процент. Сегодня такая услуга есть у большинства банков, работающих по военной ипотеке. В 2021 году рефинансирование доступно по ставке от 6,75% годовых. По данным «Росвоенипотеки», такой возможностью воспользовалось уже более 45,8 тыс. участников НИС.

С 2018 года доступно рефинансирование военной ипотеки под более низкий процент. Например, у семьи супругов-военных родилась двойня, и в 2020 году они решили рефинансировать ипотеку по семейной программе под 6%. Месячный платеж для них сократился с 38 тыс. до 30 тыс. руб. Это значит, что полностью погасить ипотеку они смогут не в 2028 году, а в середине 2027-го.

Что будет с квартирой, если уйти со службы до погашения ипотеки?

Если военнослужащий расторг контракт, отслужив менее 20 лет, он лишается права на средства и должен будет возвращать в течение десяти лет все, что ему предоставило государство, и выплачивать ипотечный кредит самостоятельно. При своевременном внесении платежей квартира остается в собственности бывшего военнослужащего.

Есть исключения — «льготные основания» увольнения. Например, если военнослужащий уволился после десяти лет службы по сокращению, ушел в отставку по состоянию здоровья или по семейным обстоятельствам, возвращать предоставленные средства ему не придется, но если кредит к моменту увольнения был еще не погашен — гасить придется самостоятельно в соответствии с действующим графиком. В некоторых случаях таким уволившимся положена выплата за годы, недослуженные до 20 лет, с помощью которой можно погасить часть кредита или полностью.

Когда военнослужащий уволился после 20 лет службы, но так и не воспользовался накопленными средствами из НИС, он может получить их от государства и потратить по своему желанию.

Как часто военнослужащим, которые не включаются в НИС автоматически, дают право участия в военной ипотеке по рапорту? Что для этого нужно?

— Накопительная программа для военнослужащих была разработана в 2005 году. Чтобы стать участником НИС, заемщику необходимо числиться в рядах военнослужащих по контракту, иметь гражданство РФ и быть включенным в реестр участников программы. Закон дает возможность стать участниками программы сержантам, старшинам, солдатам, матросам, заключившим второй контракт, офицерам и выпускникам военных вузов и училищ, заключившим контракт, или сотрудникам Росгвардии, прапорщикам, мичманам, прослужившим по контракту три года. Отвечает за внесение этой информации в личную карточку НИС воинская часть.

Но программа появилась лишь в 2005 году, поэтому многие военнослужащие не попали в нее автоматически, но обладают правом воспользоваться установленными законом льготами. Для этого военнослужащему необходимо подать рапорт, в котором указываются личные данные и подтверждение того, что он ознакомлен со всеми правами и обязанностями, содержащимися в программе, и заявляет о своем желании быть включенным в реестр участников. Уведомление об открытии лицевого счета будет направлено на почту.

Включение в программу по рапорту — такая же стандартная процедура, как и автоматическое включение. Чтобы быть включенным в НИС по рапорту, военнослужащий должен соответствовать условиям одной из добровольных категорий участников НИС.

Для рефинансирования военной ипотеки обязательна хорошая кредитная история. Если ипотека оформлялась не на покупку квартиры, а на ИЖС, то выбор банковских программ будет ограничен.

Обязательное страхование имущества

Обязанность военного-заемщика застраховать покупаемую квартиру или дом возникает исходя из ст. 31 ФЗ от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Она информирует заемщиков (и военных в том числе), что при подписании договора ипотечного займа обязательно должно быть выполнено страхование заложенного по такому договору имущества, а также ответственности клиента-заемщика за возможный не возврат кредита по определенным причинам.

Здесь законодатель выбора не оставил. А вот набор объектов и рисков, подлежащих страхованию, может значительно отличаться от банка к банку. По этому закону банку разрешено требовать лишь застраховать непосредственно приобретаемое жилое имущество от рисков:

• повреждения;
• полной утраты.

Это вполне понятно и прозрачно: не стало квартиры — страховая компания выплачивает в банк остаток долга по ипотечному займу.

Виды страхования военной ипотеки

В страховании военной ипотеки (как в других программах) существует два основных вида, которые обязательно потребуются при оформлении кредита.

Обязательное страхование жилья по ипотеке включает в себя защиту конструктивных элементов от основных страховых рисков (к ним относят пожар, залив, стихийные бедствия и др.). То есть заемщик обязательно должен застраховать только саму конструкцию недвижимости — полы, стены, перекрытия.

Иногда оформляется комплексный полис, который помимо конструктива защищает отделку и инженерное оборудование.

Добровольное страхование жизни и здоровья исходя из определения не является обязательным. Однако, отказ от данного вида страхования влечет за собой повышение процентной ставки на законных основаниях.

Зачем страховать жизнь для ипотеки, если военные застрахованы государством? Военнослужащие действительно имеют страховку от государства, но она работает только в момент службы. При наступлении страхового случая в отпуске такая страховка ничем не поможет. Ипотечное страхование жизни работает постоянно.

Титульное страхование при военной ипотеке гарантирует защиту права собственности на недвижимость в случае признания сделки недействительной. Такой вид полиса потребуется только для вторичного жилья и также является добровольным.

Таким образом, чаще всего для военной ипотеки нужно оформлять две страховки: с защитой недвижимости и жизни/здоровья заемщика.

Страхование квартиры по военной ипотеке — преимущества и недостатки

Страховка защищает не только интересы кредитора и Росвоенипотеки – двух организаций, у которых купленная квартира находится в обременении. Заёмщик тоже является заинтересованным лицом. Основные плюсы описаны далее:

1. Заёмщик освобождается от необходимости самостоятельно выплачивать кредит в случае наступление страхового случая.
2. Клиент банка пользуется кредитными средствами с минимальной процентной ставкой. В случае отказа от страхового договора существует риск повышения процентной ставки.
3. При покупке вторичного жилья военнослужащий, путём титульного страхования, защищает себя от риска утраты жилья, в случае возникновения имущественных споров.

Недостатки у такой системы защиты от рисков тоже есть:

1. Первый минус – средства на оплату страхования используются не из накоплений участника бюджетной программы. Оплачивать их нужно своими деньгами.
2. Второй недостаток – в случае не наступления стразового случая, все перечисления в фонд компании не будут возвращены.

Можно ли отказаться от страхования военной ипотеки?

Отказаться от страхования недвижимости нельзя. Залог обязательно страхуется в пользу банка.

Страховать жизнь не обязательно, но в таком случае условия по кредиту станут хуже. При отсутствии полиса, защищающего жизнь и здоровье заемщика банк увеличивает процентную ставку (чаще на 1%).

В некоторых случаях клиенты выбирают переплату в виде повышенной ставки, чем оформление полиса. Покупать страховку нужно ежегодно, а стоимость ее достаточно высокая. Однако стоит помнить, что полис это не только формальность перед банком, но и реальная финансовая защита в непредвиденных ситуациях.

Когда и на какой срок нужно оформлять страховку?

Как правило, для оформления страховки потребуется номер кредитного договора. Поэтому для страхования залога нужно указать сумму ипотеки, тип недвижимости, банк-кредитор.

Страхование жизни и здоровья можно оформлять раньше договора ипотеки. При расчете стоимости также указываются параметры ипотеки + личные данные заемщика (состояние здоровья, род деятельности, возраст и др.).

Страховка должна действовать весь период кредитования. При этом не обязательно заключать договор сразу на весь срок (более того, так делать не рекомендуется).

Ежегодно тарифы на страхование пересчитывается и, возможно, на следующий год вам будет выгоднее страховаться уже в другой компании. Также если вы досрочно погасите часть ипотеки, страховка станет дешевле.

Где можно оформить ипотечную страховку?

Для страхования военной ипотеки можно выбрать любую компанию, которая есть в списке аккредитованных банком-кредитором. Для этого нужно зайти на сайт банка в раздел ипотеки и найти данный список.

Условия и содержание договора во всех компаниях будет стандартным. Но вот цены могут сильно отличаться. Поэтому обязательно нужно сравнивать все доступные варианты.

После того как вы нашли список компаний, можно зайти на сайт каждой страховой и рассчитать стоимость полиса.

Обязательное страхование квартиры по военной ипотеке в разных банках

Не все банки сотрудничают с Росвоенипотекой. Чтобы приобрести жильё необходимо сначала узнать, кредитует ли выбранный банк участников программы НИС. После этого важно ознакомиться с требованиями в банках, касающимися страхования недвижимости. Так как этот вопрос регулируется законодательством, банки имеют право требовать дополнительную защиту от рисков. Как отличаются страховые взносы в каждом из банков:

1. Сбербанк обязывает клиентов оформлять договор страховки. Ежегодная сумма отчислений – 0,25% от общей суммы долга.
2. ВТБ — банк обязывает клиентов оплачивать комплексную страховку, включающую все возможные риски. Ее стоимость равна 1% от задолженности. Преимущество – оплату и пролонгацию договора можно осуществлять удаленно, используя ВТБ24.
3. В Связь Банке существует возможность самостоятельного выбора компании для оформления страховки. Компании — партнёры банка требуют оплату в размере от 0,1% до 0,25% в год.
4. В Газпромбанке страховку оформляет компания Согаз. Обходится она ежегодно в 0,1% от суммы тела займа и процентов.
5. В Зените страховка жилья оплачивается в сумме от 0,5% до 1% каждый год. Дополнительно требуется страхование от риска потери прав на жильё и трудоспособности. От этого можно отказаться, но ставка возрастёт на 1,5%, что не выгодно для заёмщика.

Страховать приобретаемое по военной ипотеке жильё нужно и это обязательное условие не противоречит действующему законодательству. Отказаться от услуги можно только после приобретения полных прав на жильё и снятия обременения в Росвоенипотеке и банковском учреждении.

Страхование квартиры по военной ипотеке — стоимость и правила

Согласно требованиям закона, регулирующего отношения на кредитном рынке, страховка квартиры должна выполняться с соблюдением следующих правил:

1. Все расходы, связанные с оформлением и обеспечением страхового договора выплачиваются из личных средств заёмщика. Они не могут быть покрыты из средств на лицевом счёте участника программы военной ипотеки.
2. Сумма страховки должна равняться или превышать полную стоимость кредита (сумма тела и процентов). Стоимость зависит от срока ипотеки, её суммы и процентной ставки.
3. Договор заключается на полный срок кредитования.

В случае досрочного погашения после снятия обременения, пролонгировать страховку не обязательно. В случае продажи или передачи права на собственность при возникновении ситуаций, когда необходимо получить компенсацию, страховая компания не удовлетворит требование лицам, не имеющим права собственности.

Что будет, если перестать оплачивать страховку?

Распространенная практика для многих заёмщиков – оформление страховки с последующим игнорированием календаря платежей. В случае отказа от выполнения условий страхового договора, заёмщика ожидают такие последствия:

1. Увеличение стоимости использования средств, полученных в счёт ипотечного кредита на 1-3%;
2. Судебные разбирательства.

Наиболее рискованно то, что в случае наступления потребности в страховой компенсации, компания откажет в выплатах по причине невыполнения условий стороной заёмщика.

Военная ипотека: подводные камни для военнослужащих

После запуска программы ипотечного кредитования российских военнослужащих в нее вступает все больше участников. С ее помощью у семей контрактников больше шансов купить собственное жилье. Однако у проекта не только плюсы, но и определенные минусы, на которые следует обратить внимания до оформления ипотеки.

Ограничение по выбору недвижимости

Военнослужащие чаще всего приобретают по военной ипотеке жилье эконом-класса. Так происходит потому, что фактически сумма, на которую военный может рассчитывать по программе, складывается из нескольких частей:

1. Накопительная часть. Она поступает ежегодно на персональный счет каждого участника НИС.
2. Военная ипотека. Деньги, которые выделяет банк в долг контрактнику.
3. Собственные накопления военнослужащего, которые учитывают при оформлении ипотечного кредита.

Для того чтобы получить доступ к накопительной части денег, военному нужно оформить свидетельство о праве на жилищное кредитование. Такая возможность появляется у всех участников НИС спустя 3 года, после вступления в программу. За этот срок на лицевом счете военного успевает накопиться не очень большая сумма.

Программа начала работать в 2005 году. В нее автоматически включают всех у кого возникли для этого законные основания. В 2020 размер ежегодного накопительного взноса дошел до размера 288 410 рублей. Рассчитывать с такими деньгами на дорогостоящее жилье не приходится. Проверить свои накопления каждый участники программ может на сайте Росвоенипотеки в личном кабинете.

Банки выдают кредиты в несколько миллионов рублей, но ее хватает не всем для покупки жилья. Получается, что большинство военных может рассчитывать только на однокомнатную квартиру в новостройке в Москве или пригороде. Если город не такой большой, можно ориентироваться на вариант получше. Но чтобы военнослужащий смог рассчитывать на более подходящую жилплощадь, особенно, если в семье подрастают дети, ему придется подождать, пока на счету накопится больше денег.

С 2016 года положение военных немного улучшилось. Вступили в силу изменения, что военнослужащие супруги могут объединить свои накопления и приобрести жилье совместными усилиями.

Условия к покупаемому жилью

Военнослужащие не могут приобрести в ипотеку любую квартиру, которая им понравится. Для получения аккредитации жилье подходить под определенные параметры. Причем условия достаточно жесткие как по отношению к квартирам в новостройках, так и по отношению к жилью на вторичном рынке.

Для квартир на первичном рынке готовность жилья должна составлять не менее 70%. При этом реализация жилых помещений должна идти по договорам долевого участия. На вторичном рынке к жилью такие требования:

• оно не должно находиться в аварийном состоянии;
• должно быть без деревянных перекрытий;
• все перестройки и перепланировки, которые имеются, должны быть узаконены.

Для подборы жилья военные могут пользоваться специальными реестрами недвижимости, которые удовлетворяют условиям для покупки по военной ипотеке.

Ограничение сертификата по сроку

При оформлении недвижимости в ипотеку военнослужащему следует учесть срок действия сертификата НИС. Чтобы получить свидетельство, контрактник подает рапорт на имя командира той воинской части, в которой проходит службу. После этого документ попадает в ФГКУ «Росвоенипотека», там и начинается оформление сертификата.

От подачи рапорта до получения документа уходит до 3 месяцев. При этом сертификат действителен только на протяжении полугода с момента подписания. Бывает так, что документ доходит до владельца спустя 3-4 недели после его подписания, что еще сильнее сокращает время для сделки. Если срок истек, а квартиру купить не успели, сертификат придется оформлять повторно. На это может уйти несколько месяцев.

Срок подготовки свидетельства может затянуться еще больше, если в документы вносят изменения или корректировки. Например, при смене личных данных военным понадобится ждать готовый сертификат около 6 месяцев.

Дополнительные траты при сделках на вторичном рынке

Если решено купить квартиру по военной ипотеке на вторичном рынке, возникают дополнительные траты. В первую очередь на услуги риэлтора. Специалист понадобится обязательно, так как выбирать жилье самостоятельно, особенно в крупном городе, может быть рискованно. Велика вероятность столкнуться с мошенниками.

Кроме того придется оплачивать другие сопутствующие услуги:

• отчет об оценке недвижимости, который проводит независимый оценщик;
• нотариально заверенное согласие супруги на приобретение недвижимости;
• справку об отсутствии планов на снос, если покупка жилья проходит на вторичном рынке и дому больше 20 лет;
• нотариальные заверения документов;
• аренду сейфовой ячейки для расчетов с продавцом;
• оформление договоров на куплю-продажу и целевого жилищного займа.

По отзывам некоторых военнослужащих, только для оформления документов нужно около 100 тысяч рублей. Изначально граждане собирались вложить эти деньги в оплату недвижимости, но дополнительные услуги оказались недешевыми. Но, как объяснили в «Росвоенипотеке», все перечисленные договоры можно заполнять и оформлять бесплатно. Договор целевого жилищного займа можно скачать с официального сайта Росвоенипотеки и заполнить самостоятельно.

Двойное обременение

Жилье, купленное в ипотеку, становится собственностью военнослужащего. Но при этом имущество находится в залоге у банка и государства. Его нельзя продать или подарить до тех пор, пока не будут сняты оба обременения.

Военнослужащий сможет полностью распоряжаться своим имуществом, как только снимет обременения:

1. У государства. Это случится, если контрактник израсходовал свои накоплений с НИС. Или в том случае, когда он уволился со службы по неуважительной причине и при этом возместил государству деньги.
2. В банке, когда полностью закрыл ипотечный кредит.

После этого в Росреестре сделают отметку о снятии обоих обременений.

Расходы на страховые взносы

Независимо от того, сколько денег потрачено на оформление документов, еще одна статья расходов – оплата страхового взноса. Участники НИС обязательно платят за страховку около 5 тысяч рублей ежегодно.

Страхование недвижимости, купленной в ипотеку, необходимо не только для участников НИС. Это главное условие при оформлении жилья в залог по законодательству РФ, которое обязательно для всех заемщиков. Оплата страховых взносов идет из собственных средств военнослужащего. Отказаться от этого вида страхования невозможно.

От страхования других рисков, например, утраты титульного права или страхования жизни и здоровья, военнослужащий может отказаться. Такие страховки относятся к добровольным. Поэтому следует заранее оценить их плюсы и минусы.

Индексация отчислений по счетам участников НИС

При заключении договора кредитования банки предусматривают повышение ежегодных платежей по военной ипотеке. Но неизвестно, будет ли это увеличение соответствовать ежегодной индексации отчислений на НИС контрактника. Может произойти такая ситуация, при которой военному придется компенсировать разницу, которая возникнет между суммой платежа и размером отчислений на счет.

Росвоенипотека поясняет, что такая ситуация возникает крайне редко. Платежи по ипотеке производят в соответствии с графиком, который утверждают при оформлении кредита на жилье. Государство ежегодно обязано выплачивать определенную утвержденную сумму. Ежемесячно из бюджета направляют по 1/12. А банки разрабатывают график и утверждают платежи, исходя из выделенной государством суммы.

Однако пользователи программы вопреки заявлениям Росвоенипотеки поясняют, что бывают периоды, когда индексация происходит не синхронно. В этом случае все возникающие разницы военные гасят за свой счет.

Утрата права на квартиру

Самый серьезный подводный камень ипотеки для военнослужащего – возможность потерять жилье в связи с увольнением. Причем увольнение может произойти не по воле военного, а по не зависящим от него причинам.

Последствия для контрактника зависят и от срока выслуги:

• меньше 10 лет;
• от 10 до 20 лет;
• больше 20 лет.

Если поводы прекращения службы допустимые, то контрактник теряет меньше, чем в той ситуации, когда он покидает ряды военнослужащий по неуважительным причинам.

Меньше 10 лет

Если военного увольняют, а выслуга не дошла до 10 лет, то ему приходится возвращать все выделенные по ипотечной программе деньги. А оставшуюся ипотеку бывший военный должен будет погашать из собственных средств.
Никакие льготы в таком случае не играют роли. Срок возврата денег по целевому жилищному займу составляет 10 лет с момента увольнения. Причем учитывают не только сумму основного займа, но и начисленные проценты, которые пересчитывают по ставке рефинансирования.

Если за 10 лет гражданин не сможет вернуть деньги, банк и Росвоенипотека обратятся за возмещением задолженности через суд. Если окажется, что бывший контрактник не в состоянии погасить долг, недвижимость заберут. И даже если при совершении сделки военный вносил часть денег из собственного кармана, при расторжении договора эти затраты не компенсируют.

Больше 10 лет

Если военного с выслугой от 10 лет уволили на льготных основаниях, то никаких финансовых обязательств у него не возникнет. Ипотеку до конца погасит государство. Уважительными считают основания при сокращении воинской части, переводе второго военного супруга в другу часть, достижении возраста 45 лет или при проблемах со здоровьем.

При выслуге от 10 до 20 лет возвращать ранее выделенные по ЦЖЗ деньги не нужно, но оставшуюся часть ипотеки придется выплачивать самостоятельно без помощи от государства.

При увольнении военного с выслугой более 20 лет выделенные средства возвращать не нужно. Но если на момент оформления военной ипотеки военнослужащему оставалось 10 лет до пенсии, а ипотеку оформили на 12 лет, ему придется проработать еще 2 года сверх срока, чтобы бюджетные средства полностью покрыли ипотеку.

Если военный с выслугой 20 лет не потратил выделенные средства, он может использовать деньги по собственному усмотрению.

Риски для супруги контрактника

Если супруга тоже военнослужащая и участвует в программе НИС, она может добавить средства, накопленные на своем счете, при оформлении недвижимости в ипотеку. При этом понадобится заявление, заверенное у нотариуса, о том, что дополнительные средства не относятся к совместно нажитому имуществу семьи.

Бывают ситуации, когда при разводе бывшие супруги подают в суд, чтобы получить часть приобретенной совместно квартиры. И, несмотря на то, что заявление подчеркивает, что деньги по программе НИС не считаются совместно нажитым имуществом, суды часто удовлетворяют требование женщины. Хотя по правилам Росвоенипотеки бывшая супруга не может претендовать на жилье.

Длительный срок оформления, сдача внаем и другие нюансы

Оформление специализированной ипотеки для военных отнимает много времени. Обычно это занимает от 2 до 4 месяцев. Чтобы сделка проходила с минимальным отрывом от службы – выгоднее нанять риелтора или оформить доверенность на кого-то, кто будет заниматься всеми процедурами.

Еще один подводный камень, с которым может столкнуться военнослужащий – сдача внаем ипотечного жилья, которое находится вдали от места несения службы. Например, квартира куплена в ипотеку в одном городе, а военного откомандировали в другой гарнизон, он возможно и захотел бы сдать жилье, но не имеет права. По законодательству РФ военным запрещено заниматься другой деятельностью кроме педагогической, научной или творческой. Поэтому если будет выявлен факт получения денег за аренду жилья, его накажут.

Дополнительный минус покупки жилья по программе НИС, что после оформления квартиры в собственность российские военные утрачивают право на служебное жилье. А удаленность своего имущества может сказаться на карьере военнослужащего, потому что он окажется «привязанным» к населенному пункту, где находится его недвижимость. Либо возникнут дополнительные затраты на съем жилья по месту несения службы.

Итоги

В большинстве случаев в кредитных договорах на приобретение недвижимости по накопительно-ипотечной системе банки возлагают на военнослужащих обязательства по страхованию своих имущественных интересов. Данные интересы напрямую связанны с причинением вреда здоровью и жизни вследствие несчастного случая или болезни. Срок страхования должен совпадать со сроком действия кредитного договора. В качестве первого выгодоприобретателя выступает банк, предоставляющий ипотечный кредит.

В соответствии с ч.2 ст. 935 Гражданского кодекса РФ никто не вправе принудить гражданина заключать договор страхования, это решение полностью добровольное. Однако такая потребность возникает при составлении вышеупомянутого договора. Поэтому в ст.329 ГК РФ указано, что выполнение обязательств по договору может обеспечиваться иными методами, указанными в договоре или в законе.

Указанные нормы права говорят о том, что в заключенных кредитных соглашениях может быть дополнительно предусмотрена возможность кредитозаемщику застраховать свою жизнь и здоровья в целях обеспечения исполнения обязательств. И тогда, выгодоприобретателем может выступать банковская организация.

Но, согласно ст.10 ФЗ от 20.08 2004 ФЗ 117 о накопительно-ипотечной системе, при увольнении со службы по причине плохого состояния здоровья и признании ограниченно годным или негодным к службе, что должно быть подтверждено военно-врачебной комиссией, также при исключении из числа претендующих на участие в накопительно-ипотечной системе в связи с его смертью, признании его без вести пропавшим или объявлении его умершим, обязательства по кредитного договору переходят к Министерству обороны РФ. Т.е, если в рамках действия кредитного договора при причинении вреда здоровью и жизни военнослужащего, кредитные обязательства исполняет Министерство обороны РФ. Выплаты министерство должно осуществить в полном размере и за один платеж.

Поэтому можно не заключать договор страхования жизни, так как гарантом исполнения обязательств выступает Министерство обороны. Если в договоре есть пункт об обязательном страховании жизни и здоровья, то это требование является незаконным.

Важные нюансы

Отношения между кредитной организацией и военнослужащим являются потребительскими и регулируются Законом «О защите прав потребителей». В п 2. ст.16 данного закона сказано, что предоставление одних услуг с обязательным предоставлением других запрещено. Этот закон защищает гражданина, так как он является слабой экономической стороной по сравнению с банком и он нацелен на то, чтобы права гражданина и банка были равны.

Также стоит помнить, что страхование жизни и здоровья – добровольный выбор гражданина (п 2, ст.935 Гражданского кодекса РФ) и навязывание услуги банком считается незаконным. Очень часто банки указывают в договоре конкретную страховую компанию, тем самым не давая гражданину выбора, т.е имеет место нарушение прав физического лица (ст.421 ГК РФ).

Кроме того, к нарушению закона можно отнести внесение в договор пункта о том, что оплата страхового взноса по договору страхования включена в полную сумму по кредиту. К полной стоимости займа можно включить платежи, связанные с заключением и исполнением договора по кредиту. Полная стоимость займа рассчитывается так, как установил Банк России.

Банк не имеет права страховать риски кредитозаемщика самостоятельно.

В ст. 934 ГК РФ сказано, что по договору страховщик обязан выплатить единовременную или производить пероидические выплаты, установленные в договоре в случае причинения вреда здоровью застрахованного лица. Получает страховую выплату лицо, указанное в договоре.

Банки не могут осуществлять страховую деятельность, но могут заключать договоры страхования в интересах кредитозаемщика и с его разрешения. Тогда, банк имеет право брать плату за данную услугу в соответствии с его тарифами.